Kira yüzde 25 sınırı resmen kalktı! Kira zam oranı nasıl hesaplanacak

Türkiye'de konut kiralarındaki yüzde 25 zam sınırı bugün itibarıyla kaldırıldı. Peki artık kira artışları neye göre hesaplanacak.

Konut kiralarındaki artışlar, son dönemde vatandaşların ciddi anlamda başını ağrıtan sorunların başında geliyor. Yüksek enflasyonla mücadele amacıyla getirilen ve iki yıl süreyle uygulanan yüzde 25'lik zam sınırı, bugün itibarıyla sona eriyor. Artık kiracılar, kira artışlarında 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasının esas alınmasına yönelik eski sisteme geri dönüyor.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanacak

1 Temmuz 2024'ten itibaren kira artışları, yeniden TÜFE'nin 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplanacak.

Bu değişiklikle birlikte, ev sahiplerinin uygulayabileceği maksimum zam oranı, bu oranı aşamayacak. Özellikle Temmuz öncesi dönemde anlaşma yapılmış olan kiracılar için, yeni bir artış talebinde bulunulamayacak.

Türk Borçlar Kanunu'na 2022 yılı Haziran ayında eklenen geçici bir madde ile getirilen yüzde 25'lik üst sınır uygulaması, 2 Temmuz itibarıyla tarih oluyor. Bu kapsamda, Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek geçtiğimiz Mayıs ayında yaptığı açıklamada, bu uygulamanın belirli bir süre için planlandığını ve devamının öngörülmediğini belirtmişti.

Haziran ayı enflasyon verilerinin açıklanmasıyla birlikte, 12 aylık TÜFE ortalaması, konut kiraları için yeniden zam oranının üst sınırını belirleyecek. Bu oran, 3 Temmuz'da netleşecek. Haziran ayında, iş yerleri için kira artışı oranı yüzde 62.51 olarak gerçekleşmişti.

Temmuz ayında sona eren kira zam sınırlamasının, Türkiye genelinde kiralık evlerin değerinde son iki yıl içinde nominal olarak %265 artışa neden olduğu gözlemlendi. Enflasyon düzeltilmiş artış ise %50 civarında gerçekleşti. Sektör temsilcileri, düzenlemenin kaldırılmasının piyasaya pozitif yansıyacağını ve dengeyi sağlayacağını öngörüyor. Özellikle büyük şehirlerdeki kira seviyelerinde gözle görülür bir yükseliş söz konusu; İstanbul’da ortalama kira 20 bin liraya, Ankara’da 17 bin liraya ve İzmir’de ise 19 bin liraya ulaştı.

Geçtiğimiz iki yıl zarfında, konut kiralarına uygulanan %25'lik zam sınırı, pek çok tartışma ve anlaşmazlığı da beraberinde getirdi. Emlakçılar, düzenlemenin yalnızca %15-20 oranında uygulandığını belirtiyor. 2023 yılı boyunca kira artışları yer yer %300'ü buldu. Özellikle İstanbul genelindeki kira ortalamaları 19 bin lirayı aştı.

Kira artışlarının bölgesel olarak artması, ev sahipleri tarafından %25'lik zam sınırını 'haksız' bir kısıtlama olarak değerlendirilmesine neden oldu. Özellikle tek evden elde edilen kira geliriyle geçinen ev sahipleri, enflasyonist ortamda daha zor günler geçirdiklerini ifade etti.

Mayıs itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması %62'yi aşmış durumda. Bu durum, örneğin aylık 20 bin lira kira ödeyen bir kiracı için, gelecek dönemde 12 bin lira zam anlamına gelebilir. Haziran ayındaki enflasyon verileriyle birlikte kiracılar, önümüzdeki dönemde kira fiyatlarında büyük bir artış beklemekte.

2022 yılı Haziran ayından itibaren uygulanmaya başlayan yüzde 25 kira artışı sınırı, 2 Temmuz 2023 tarihinde sona erdi. Bu tarih itibarıyla, kira artış hesaplamalarında yeni bir döneme girildi. Artık, konut sahipleri ve kiracılar, kira yenileme dönemlerinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre hareket edecekler.

Kira Artışı Neye Göre Belirlenecek?

15 Haziran 2022 tarihinden önceki döneme geri dönüş yapılacak; bu da demek oluyor ki kira sözleşmeleri yenilendiğinde, kiracılar bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalamasına göre artış yapacaklar. Örneğin, nisan ayından itibaren yenilenen sözleşmelerde yüzde 25’lik sınır geçerli olup, ev sahipleri bir sonraki zam dönemi için nisan 2025’i beklemek zorunda kalacaklar.

Türk hukukuna göre, kira sözleşmelerinde belirtilen artış oranları, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının üzerinde ise bu şartlar geçersiz sayılır. Bu nedenle, temel artış oranı, her zaman için kiracılar için TÜFE 12 aylık ortalaması olarak belirlenmiştir.

2 Temmuz Öncesi Zam Yapanlar Bir Daha Yapacak mı?

2 Temmuz öncesinde yapılan artışlar, bu tarihten sonra herhangi bir ek zam ya da fark talebi olmadan devam edecektir. Yani, kiracılar için bir sonraki yıl, yenileme dönemi geldiğinde TÜFE 12 aylık ortalamasına göre artışlarını yapacaklar.

Türk hukukuna göre, 12 aylık TÜFE ortalaması, kira artışı için üst sınırdır ve bu sınırı aşmayan bir artış oranı belirlenebilir. Ancak, bu sınırı aşacak bir talep, hukuki olarak geçersizdir.

Kira anlaşmazlıklarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunluluğu 1 Eylül 2023 itibarıyla başladı. İlamsız icra yoluyla tahliye dışında, tüm kira anlaşmazlıkları için önce arabulucuya başvurulacak; eğer anlaşma sağlanamazsa, dava yoluna gidilebilecek.

İş Yeri Kira Artış Oranı Kaç

İş yerleri için özel bir kira sınırlandırması getirilmedi. Bu alanlarda kira artışları, eskiden olduğu gibi, TÜFE ortalamasına göre devam ediyor.