Kentsel dönüşümde finansal çözümler nasıl olmalı?
Dünya yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de kentsel dönüşüm konusunda yapılan mevzuat çalışmalarını değerlendirdi. Önerilerini sıraladı.
Dünya yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, kentsel dönüşüm konusunda uygulanacak finansal çözümlere dikkat çekti. Bu konunun dönüşümün hızla yapılması için hayati önemde olduğunu vurguladı.
Ali Hepşen’in yazısı şöyle;
Kentsel dönüşüm için alternatif finansal çözümler
Geçtiğimiz hafta iki önemli etkinlikte konuşmacıydım: TSPB tarafından düzenlenen 7nci Türkiye Sermaye Piyasaları Kongresi ve Yapılarda Dönüşüm Zirvesi…
İlk etkinlikte “Deprem Ertesi Yeniden Yapılanmada Kentsel Dayanıklılık: Etki İçin Geliştirme ve Sermaye Piyasaları Aracılığıyla Finansman” konusunu ele alırken, ikinci etkinlikte ise “Kentsel Dönüşümde Finansal Riskler, Kısıtlar ve Fırsatlar” konusunu irdeledik. İki etkinliğinde odak noktası kentsel dönüşümün finansmanıydı.
Yine geçtiğimiz hafta içerisinde önce Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Sayın İbrahim Ömer Gönül basına verdiği mülakatta kentsel dönüşümün finansmanı için yapılan çalışmaları aktardı, sonrasında ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Sayın Mehmet Özhaseki, “Deprem Gerçeği ve Kentsel Dönüşüm Şûrası”nın sonuç bildirgesini açıkladı. Açıklamalarla, etkinliklerle ve konuşulanlarla kentsel dönüşümün finansmanına yönelik değerlendirmelerin ele alındığı bir haftayı geride bırakmış olduk. Özetlemek isterim…
Öncelikle Şûra sonuç bildirgesi ile başlamak gerekir diye düşünüyorum. Bakan Bey’in özellikle son depremin maddi boyutu, dönüşüm ihtiyacı ve dönüşümde alınan yola ilişkin açıklamaları önemliydi; ayrıca finansman ihtiyacına yönelik açıklamalarının da dikkate değer olduğunu belirtmeliyim.
Diğer taraftan Şûra sonuç bildiri kitapçığı incelendiğinde özellikle kentsel dönüşümde finansmana yönelik stratejiler komisyonunda önemli tavsiyelerin sunulduğu görülüyor. Öneriler içerisinde yer alan birinci ve beşinci madde sermaye piyasalarının kentsel dönüşüm süreçleri ile entegrasyonu noktasında kıymetli:
-Birinci Öneri: Kentsel dönüşümde finansal araçların zenginleştirilebilmesi ve etkin bir biçimde kullanılabilmesi amacıyla mevcut kurumsal yapının yeniden düzenlenerek müstakil bir yapıya kavuşturulması sağlanmalıdır.
-Beşinci Öneri: Kentsel dönüşüm uygulamalarında ulusal ve uluslararası fon ve yatırımcıların sağlayacağı kaynakların kullanılması amacıyla Gayrimenkul Sertifikası ihracı yapılarak alternatif finansal araçlar zenginleştirilmelidir.
Yukarıda detay vermeye çalıştığım önerileri destekler nitelikte SPK Başkanı Sayın Gönül, gayrimenkul sertifikası geçmişte pek ilgi görmediğini, şimdilerde yapılan çalışmalar ile kapsamının daha güçlü şekilde oluşturulduğunu, gayrimenkul sertifika ihracının kentsel dönüşüm ve afet yönetimine ciddi finansman sağlayacağını ifade ediyor.
Ayrıca Gayrimenkul Proje Fonu çalışmalarından bahsederek, Gayrimenkul Yatırım Fonu’ndan farklı olarak bu fonlara gayrimenkul geliştirme imkânının da sağlanacağını belirtiyor. Ki bu açıklamalar önemli diye düşünüyorum.
Finansmanda Alternatif Öneriler
Kentsel dönüşüm projelerinin sağlıklı olarak devamlılığının sağlanabilmesi için sürecin finansal açıdan da doğru şekilde planlanması gerekiyor, özellikle alan ve ada bazlı dönüşümlerde olması gerekenin maliklere kredi desteğinden ziyade geliştirici firma ya da kamu tarafından sermaye piyasası araçlarının kullanımı olduğunun altını çizmek istiyorum. Açıklamalardan, gayrimenkul sertifikasına ilişkin yapılacak düzenlemenin kentsel dönüşümü destekler nitelikte işlerlik kazanacağını anlıyoruz.
Benzer şekilde gayrimenkul proje fonu düzenleme çalışmalarının sonlanması ile birlikte fonların özel sektör tarafından hâlihazırda yürütülen kentsel dönüşüm projelerine yatırım yapmasının önü açılıyor. Diğer taraftan katıldığım etkinliklerde detaylandırılan şekliyle borçlanma araçları ve yenilikçi finansman yöntemleriyle dönüşüm süreçlerine fon sağlanması da çok önemli.
Bu alternatifler şimdilik göz ardı ediliyor ama TSPB’nin etkinliğinde Jonathan Rose’un da ifade ettiği gibi dayanıklı kentlerin yapılanma süreçlerinde gerek borçlanma araçlarının kullanımı, gerekse de yenilikçi finansman araçları ilk sırada geliyor. Özellikle “Afet Bonosu/ Tahvili, Sürdürülebilirlik Destekli Bono/ Tahvil (Çevresel, Sosyal ve Yönetsel (ESG) Kriterlere Dayalı Bono ve Tahviller), Sosyal Etki Tahvili, Projeye Dayalı Menkul Kıymet İhracı” gibi uygulamaların da yeni kentsel dönüşüm mevzuat çalışmasında yer alması en büyük temennimiz.
