Ev almak hayal mi oluyor? Ankara’da fiyatlar uçtu, İstanbul tempo kaybetti
Merkez Bankası’nın eylül raporu konut piyasasındaki yönü değiştirdi. Ankara’da fiyatlar yıllık yüzde 41’e yaklaşırken İstanbul tempo kaybetti. Türkiye genelinde nominal artış yaşansa da reel olarak konut fiyatlarında gerileme dikkat çekti.
Türkiye’de konut piyasası son aylarda durulmaya başlamıştı. Ancak Merkez Bankası’nın açıkladığı Eylül 2025 Konut Fiyat Endeksi (KFE), tabloyu yeniden hareketlendirdi. Verilere göre Türkiye genelinde konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 1,7, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32,2 arttı. Yine de bu artış, yüksek enflasyon karşısında eridi. Resmî enflasyonun yüzde 3,23 olarak açıklandığı eylül ayında reel anlamda düşüş yaşandı. Kısacası fiyatlar yükseliyor ama alım gücü artmıyor. Ev almak artık rakamlardan çok, kimin dayanabileceği bir sabır testi haline geliyor.
Ankara hızlandı, İstanbul soluklandı
Veriler şehirler arasında dikkat çekici farklar ortaya koydu. Ankara’da konut fiyatları eylülde aylık yüzde 2,3 yükselirken, İstanbul’da artış yüzde 1,5 ile sınırlı kaldı. İzmir’de ise yüzde 2,9’luk bir hareket görüldü. Yıllık bazda Ankara açık farkla öne geçti: yüzde 41,1. İstanbul’un artış oranı yüzde 30,7, İzmir’in yüzde 34,4. Böylece Ankara, uzun zamandır ilk kez fiyat artışında İstanbul’u geride bıraktı. Uzmanlar bu farkın nedeni olarak Ankara’daki memur tayin hareketliliğini, yeni konut arzının sınırlı kalmasını ve yatırımcı ilgisinin artmasını gösteriyor. İstanbul’da ise yüksek fiyat seviyeleri ve krediye erişimdeki zorluklar, piyasayı bir süredir yavaşlatmış durumda.
Konut fiyatları artıyor ama değer aynı kalmıyor
Türkiye genelinde endeks değeri 195,7 seviyesinde. Bu rakam ilk bakışta büyüme gibi görünse de enflasyon oranı çıkarıldığında tablo tersine dönüyor. Yani fiyat nominal olarak artarken, alıcının cebindeki değeri azalıyor. Ekonomistler bu durumu “kağıt üzerinde kazanç, gerçekte kayıp” şeklinde özetliyor.
En çok artış Ankara’da, en düşük Hatay-Kahramanmaraş hattında
Bölgesel dağılımda da tablo değişti. En yüksek yıllık artış Ankara bölgesinde, en düşük artış ise Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye hattında ölçüldü. Bu illerde artış oranı yüzde 22,6 ile sınırlı kaldı. Son aylarda özellikle ikinci el konut piyasasında yavaşlama sürüyor. Yeni konutlarda maliyet baskısı yüksek, müteahhitler satış fiyatlarını aşağı çekemiyor. Talep ise daha çok kira baskısı altında kalan orta gelirli kesimden geliyor.
Piyasada bekleme havası
Eylül verileri, konut piyasasının artık eski temposunu kaybettiğini gösteriyor. Kredi faizlerinin yüksekliği, yatırımcıyı kenarda tutuyor. Buna karşın bazı şehirlerde hâlâ hareketlilik var. Antalya ve Mersin gibi bölgelerde yabancı ilgisi sürerken, Anadolu şehirlerinde fiyat artışı görece daha sakin seyrediyor. Emlak uzmanları, yılın son çeyreğinde tabloyu belirleyecek faktörün yine faiz oranları olacağını söylüyor. Eğer faizlerde gevşeme olursa, özellikle Ankara ve İzmir hattında yeni bir yükseliş dalgası beklenebilir.
Reel düşüş ne söylüyor?
Konut fiyatlarındaki reel düşüş, piyasadaki soğumayı teyit ediyor. Fiyatlar artıyor ama kazanç enflasyonun gerisinde kalıyor. Bu da özellikle yatırım amaçlı alımları frenliyor. Bazı ekonomistler, piyasada artık fiyat değil “beklenti” dönemine girildiğini düşünüyor.
